Seniorenresidenz
Vermittlung von Dienstleistungen schließt erweiterte Kürzung aus
Wenn ein Gewerbebetrieb Grundbesitz in seinem Betriebsvermögen hält, der nicht von der Grundsteuer befreit ist, gilt Folgendes: Dessen für die Gewerbesteuer relevanter Gewerbeertrag mindert sich um 1,2 % des Einheitswerts, der zuletzt für den Grundbesitz festgestellt worden ist. Diese pauschale Kürzung soll eine Doppelbesteuerung des Grundbesitzes mit Gewerbesteuer und Grundsteuer zumindest abmildern.
Reinen Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, steht eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu. Das heißt, sie können ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, so dass eine Doppelbesteuerung in vollem Umfang vermieden wird. Voraussetzung hierfür ist, dass aus- schließlich eigener Grundbesitz verwaltet und genutzt wird.
In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall ging es um zwei Brüder, die je zur Hälfte an einer GmbH beteiligt waren, die eine Seniorenresidenz betrieb. Die Mieter ihrer seniorengerechten Appartements konnten parallel Dienstleistungsverträge zu erheblich reduzierten Preisen abschließen. Inklusive dieser Servicezubuchung kassierten die Vermieter das Doppelte der ortsüblichen Miete.
Das Gebäude war auf einem Grundstück der Brüder errichtet worden, das unmittelbar neben einem Hotel- und Restaurantbetrieb lag. Letzteren führten die Brüder als Kommanditisten über eine GmbH & Co. KG. Diese Gesellschaft betrieb das Café im Gebäude der Seniorenresidenz. Die GmbH hatte die Räumlichkeiten hierzu mit privatwirtschaftlichem „Kaufvertrag“ an die KG „übertragen bzw. abgetreten“ (so der Wortlaut des Vertrags). Ein weiterer Synergieeffekt ergab sich für die Brüder daraus, dass die KG diverse Servicedienstleistungen an die Bewohner der Residenz erbrachte – darunter die Reinigung der Wohnungen, ein Wäscheservice, ein Hausmeisterdienst und Verpflegungsleistungen. Hierzu hatten die Bewohner – neben den mit der GmbH geschlossenen Mietverträgen – separate Dienstleistungsverträge mit der KG abgeschlossen.
Die GmbH beantragte in ihrer Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung für Grundstücks- unternehmen, da ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet und genutzt werde. Das Finanzamt vertrat demgegenüber die Auffassung, dass die erweiterte Kürzung nicht anwendbar sei. Der BFH hat dem Finanzamt recht gegeben. Die erweiterte Kürzung konnte nicht beansprucht werden, da die GmbH gegen den Ausschließlichkeitsgrundsatz verstoßen hatte. Denn die GmbH hatte den Senioren nicht nur Wohnungen zur Nutzung überlassen, sondern ihnen mit dem Abschluss der Mietverträge auch zum Abschluss von Dienstleistungsverträgen verholfen. Darin sah der BFH eine weder zwingend notwendige noch quantitativ geringfügige Nebentätigkeit.