Tipps und Hinweise für Hausbesitzer

Um das Risiko künftiger Zinsänderungen zu begrenzen, können variabel verzinste Darlehen durch „Zinsswapgeschäfte“ abgesichert werden. Wird ein Zinsswap vorzeitig aufgelöst, darf die dafür erbrachte Ausgleichszahlung laut Bundesfinanzhof (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die für ein vermietetes Grundstück ein variabel verzinstes Umschuldungsdarlehen aufgenommen hatte. Parallel dazu hatte sie mit der Darlehensgeberin eine Zinsswapvereinbarung abgeschlossen, die für die Immobilienfinanzierung einen „synthetischen Festzins“ herbeiführte. Als das Marktzinsniveau sank, war dieser Festzins jedoch höher als die variable Verzinsung, so dass die Gesellschaft sich vorzeitig aus dem Zinsswap löste und hierfür eine Ausgleichszahlung von 699.500 € an die Darlehensgeberin leistete.

Der BFH hat entschieden, dass nur die laufenden Zahlungen für den Zinsswap als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar waren, da nur insoweit Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits vorlagen. Die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Auflösung hing hingegen wirtschaftlich nicht mehr hinreichend
mit den Vermietungseinkünften zusammen. Es genüge nicht, dass der Swap ursprünglich dazu gedient habe, das Zinsänderungsrisiko des Immobiliendarlehens abzusichern. Die Ausgleichszahlung war nach Ansicht des BFH vielmehr durch Beendigung des Zinsswaps veranlasst und beruhte damit auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft. Wird ein Swap willentlich aus dem bisherigen Finanzierungszusammenhang gelöst, endet der wirtschaftliche Zusammenhang des Swapgeschäfts mit den Vermietungseinkünften.

Hinweis: Die Ausgleichszahlung war somit nur bei den Kapitaleinkünften abziehbar, was jedoch aufgrund der dort geltenden Verlustverrechnungsbeschränkungen steuerlich deutlich ungünstiger ist.

Reinen Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, steht eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu. Sie können ihren für die Gewerbesteuer maßgeblichen Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Dadurch wird eine Doppelbesteuerung mit Grund- und Gewerbesteuer in vollem Umfang vermieden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass der Anspruch auf die erweiterte Kürzung für das komplette Jahr entfällt, wenn das letzte oder einzige Grundstück eines Grundstücksunternehmens kurz vor dem Jahresende verkauft wird.

Im Streitfall hatte eine grundbesitzende GmbH ihre einzige Immobilie ab „Beginn des 31.12.2016“ veräußert, woraufhin ihr das Finanzamt die erweiterte Kürzung für das Jahr 2016 komplett verwehrte. Der BFH ist der Auffassung des Finanzamts gefolgt. Die für die erweiterte Kürzung gesetzlich geforderte „ausschließliche Grundstücksverwaltung“ gelte auch in zeitlicher Hinsicht. Das Unternehmen muss während des gesamten Erhebungszeitraums einer begünstigten Tätigkeit nachgehen. Die erweiterte Kürzung kann daher nicht zeitanteilig bis zum Grundstücksverkauf beansprucht werden. Nur bei Veräußerungen zum 31.12. um 23:59 Uhr ist eine „technisch bedingte“ Ausnahme möglich: In diesen Fällen ist die erweiterte Kürzung für das zurückliegende Jahr noch möglich. Der Verkauf war aber schon zu „Beginn des 31.12.2016“ abgewickelt worden. Da die GmbH als juristische Person über diesen Zeitpunkt hinaus fortbestand, war sie 2016 an einem Tag nicht mehr grundbesitzverwaltend tätig.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass unterjährige Verkäufe von Immobilien für Grundstücksunternehmen erhebliche gewerbesteuerliche Folgen haben können. Sofern ein Verkauf nicht aus Sach- oder Rechtszwängen unbedingt zu einem bestimmten Stichtag erfolgen muss, sollte aus steuerlicher Sicht erwogen werden, den Verkauf erst zum 31.12. um 23:59 Uhr oder zum 01.01. abzuwickeln.