Gebäudeabschreibung und Schaffung von neuem Mietwohnraum
Durch das im Frühjahr 2024 erlassene Wachstumschancengesetz wurde eine neue, zeitlich beschränkte degressive Abschreibung eingeführt: Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und neu hergestellt oder angeschafft werden, lässt sich alternativ zur linearen AfA (Absetzung für Abnutzung bzw. Abschreibung) die degressive AfA in Höhe von 5 % im Jahr in Anspruch nehmen.
Bei der linearen AfA wird über die Nutzungsdauer hinweg jedes Jahr ein gleichbleibender Betrag steuerlastmindernd angesetzt. Anders verhält es sich bei der degressiven AfA: Die steuermindernden Beträge fallen anfangs höher aus und reduzieren sich jährlich. Der abzuziehende Prozentsatz bleibt zwar gleich, aber die zugrunde liegende Bemessungsgrundlage (Restwert bzw. Restbuchwert bei Betriebsvermögen) wird jährlich um den Betrag der Abschreibung des Vorjahres reduziert.
Begünstigt sind Gebäude, deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 beginnt. Bei Anschaffungen muss es sich um ein innerhalb dieser Frist hergestelltes Gebäude handeln. Der Vertrag muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 rechtswirksam geschlossen werden.
Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus
Durch das Wachstumschancengesetz wurde die steuerliche Förderung der Schaffung von neuem Mietwohnraum verbessert. Für die Herstellung von neuem Mietwohnraum kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % geltend gemacht werden (pro Jahr 5 %). Diese wird zusätzlich zur linearen Gebäudeabschreibung von 3 % gewährt, so dass sich in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 32 % der Investition steuerlich auswirken. Die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung ist auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Die Förderung greift für Wohnungen, für die der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 gestellt wird. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Einreichung bei der Behörde. Dies gilt auch im Fall der Anschaffung eines neuen Gebäudes mit Mietwohnungen. Letztmalig ist die Sonderabschreibung 2028 möglich.
Hinweis: Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau lässt sich auch mit der neuen, befristeten degressiven AfA kombinieren.
Im Jahressteuergesetz 2024 ist außerdem eine Regelung enthalten, die klarstellt, dass nach Ablauf des maßgebenden Begünstigungszeitraums einer Sonderabschreibung die weitere AfA auch nach der degressiven Methode vorgenommen werden kann. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass schon während des Zeitraums der Sonderabschreibung die degressive Methode verwendet wurde. Die Regelung soll rückwirkend ab dem 01.01.2023 gelten.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) hat sich in einem Schreiben vom 07.12.2023 zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Zusammenhang mit Vermietungseinkünften geäußert. Die OFD-Verfügung bezieht sich zwar auf das Land Hessen, gibt aber auch wertvolle allgemeine Hinweise.
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen ist insbesondere bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige von hoher praktischer Relevanz. Beträgt das Entgelt für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten für den unentgeltlichen Teil sind dann nicht mehr abzugsfähig. Wenn das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, gilt die Wohnungsvermietung hingegen als vollentgeltlich. Der Werbungskostenabzug wird dann vollständig gewährt. Beträgt das Entgelt zwischen 50 % und 66 %, so ist eine Totalüberschussprognose aufzustellen. Nur wenn diese positiv ausfällt, findet keine Aufteilung statt.
Bei einer Vergleichsrechnung zur Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung ist von einer nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbaren Wohnung auszugehen. Die OFD weist auf vier Methoden hin, wie die ortsübliche Miete ermittelt werden kann:
• Örtlicher Mietspiegel: Dieser enthält oft Rahmenwerte für die ortsübliche Miete. Örtlich bedingte Wertsteigerungen oder -minderungen in Form von Zu- oder Abschlägen sind zu berücksichtigen. Wird keine Bandbreite an Vergleichswerten angegeben, so ist der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.
• Eine weitere Möglichkeit, insbesondere wenn kein Mietspiegel vorliegt, sind die Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation in Hessen bzw. vergleichbarer Behörden in anderen Bundesländern.
• Als nachrangig wird eine Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand der Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen angesehen, etwa im Rahmen einer Internetrecherche.
• Greift keine dieser Methoden, so lässt sich auf ein
Sachverständigengutachten zurückgreifen.
Hinweis: Für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote einer Vermietung ist die Warmmiete heranzuziehen. Diese beinhaltet die Kaltmiete sowie die umlagefähigen Nebenkosten.
Vergünstigte Vermietung an hilfsbedürftige Personen
Neben vielen anderen Themen befasst sich das Jahressteuergesetz 2024 mit wohngemeinnützigen Zwecken. Hierbei geht es um die vergünstigte Wohnraumüberlassung an hilfsbedürftige und sozial benachteiligte Personen. Das sind Menschen, deren Bezüge nicht höher sind als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe. Bei Alleinstehenden oder Alleinerziehenden soll es das Sechsfache des Regelsatzes sein. Die Hilfsbedürftigkeit muss zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegen.
Um in den Genuss von Steuererleichterungen zu kommen, muss die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden. Ob sie tatsächlich unter der marktüblichen Miete liegt, braucht nur zu Beginn des Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen geprüft zu werden. Aufgrund der Gemeinnützigkeit sollen künftig auch steuerbegünstigte Spenden an entsprechende Wohnprojekte möglich sein. Die Regelung soll ab dem 01.01.2025 gelten.
Grundsteuer nun doch noch einmal auf dem Prüfstand
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Bewertung von Immobilien zum Zwecke der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat, wurde ein neues System für die Ermittlung der Grundbesitzwerte entwickelt. Hierzu waren auf den Stichtag 01.01.2022 bestimmte Angaben zum Grundbesitz zu machen. Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer.
Grundlage der neuen Bewertung ist das sog. Bundesmodell, wobei die Länder auch modifizierte Systeme nutzen können. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren ernste Kritik an dem Bundesmodell geäußert. Das Gericht stellte insbesondere fest, dass das Bewertungsverfahren das sog. Übermaßverbot verletzen kann, indem eine unangemessen hohe Steuer festgesetzt wird. Der BFH entschied, dass, wenn der Grundsteuerwert um mindestens 40 % über dem Verkehrswert liegt, eine Korrektur zu Gunsten des Steuerpflichtigen gerechtfertigt ist.
Mit den BFH-Beschlüssen haben Steuerpflichtige nun eine Möglichkeit an die Hand bekommen, gegen überhöhte Grundsteuerfestsetzungen vorzugehen. Allerdings gilt das Bundesmodell keineswegs bundesweit: In den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist die Rechtsprechung nicht anzuwenden, denn dort gibt es entsprechende Ländermodelle.
Die Finanzverwaltung hat mit einem Erlass von Seiten der Obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.06.2024 reagiert. In allen offenen Fällen ist es Steuerpflichtigen möglich, einen niedrigeren gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken.
Alternativ kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielt wurde, als Nachweis dienen, sofern die wirtschaftlichen Verhältnisse des Grundstücks unverändert geblieben sind.
Hinweis: Die neugeschaffene Nachweismöglichkeit bedeutet aber auch, dass auf den Steuerpflichtigen Kosten für Gutachter zukommen können. Diese werden nicht erstattet. Deshalb sollte im Vorfeld gut überlegt sein, ob die Kosten für ein Gutachten überhaupt verhältnismäßig zu der zu entrichtenden Grundsteuer sind.
Der genannte Erlass regelt bei einer nachgewiesenen zu hohen Bewertung des Grundstücks die Möglichkeiten zum Einspruch sowie zum Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Eine Korrektur ohne Einspruch ist über eine sog. fehlerbeseitigende Wertfortschreibung möglich. Diese kann erfolgen, wenn der aktuelle Grundstückswert von dem Wert zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (01.01.2022) um mehr als 15.000 € abweicht.
Hinweis: Die Rechtsprechung des BFH zum Übermaßverbot ist von genereller Bedeutung und kann ggf. auch Auswirkungen auf Grundbesitzbewertungen derjenigen Länder haben, die das Bundesmodell nicht anwenden. Im Jahressteuergesetz 2024 soll nun außerdem die Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts festgeschrieben werden. Diesen darf der festgestellte Grundsteuerwert dann um nicht mehr als 40 % übersteigen.